Immobilien im Nachlassvermögen einer Erbengemeinschaft
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Rechtsanwalt Fathieh ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V., der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltsverein und der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V.
In einer Erbengemeinschaft gehört alles allen zusammen. Das führt häufig zu Konflikten. Zum Glück ist der Bestand einer Erbengemeinschaft meist nicht von langer Dauer. Der Gesetzgeber hat die Erbengemeinschaft direkt auf ihre Auflösung ausgerichtet. Wie die Auflösung einer Erbengemeinschaft erfolgt, insbesondere wenn Immobilien zum Nachlassvermögen gehören, erklärt Ihnen Rechtsanwalt Fathieh aus Heidelberg.
Rechtsanwalt Fathieh berät Sie kompetent und professionell bei Rechtsfragen im Hinblick auf eine Erbengemeinschaft, insbesondere wenn Sie anwaltliche Hilfe wegen eines Konfliktes mit den Miterben benötigen.
Auflösung der Erbengemeinschaft durch Aufteilung der Sachen
Nach § 752 BGB soll die Auflösung der Erbengemeinschaft zunächst durch Aufteilung der Sachen erfolgen. Das ist im Streitfall faktisch allerdings nur bei Geld möglich. Also müssen Immobilien und andere unteilbare Sachen dazu in Geld umgewandelt, also verkauft werden (§ 753 BGB).
Video der Kanzlei 14.04.2021 zum Thema Immobilien und Erbengemeinschaft
Die Optionen im Überblick
Wenn im Nachlass eine Immobilie ist, haben Sie im Rahmen der Auflösung der Erbengemeinschaft verschiedene Möglichkeiten:
Ein Erbe zahlt die restlichen Miterben aus und wird alleiniger Eigentümer der Immobilie;
die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie an einen Dritten;
die Immobilie wird zwangsversteigert.
Informationen zu Mieteinnahmen und vorzunehmenden Maßnahmen während des Bestands der Gemeinschaft finden Sie auf der Seite Erbengemeinschaft.
Option 1: Ein Miterbe wird alleiniger Eigentümer
Damit einer der Erben Eigentümer der im Nachlass befindlichen Immobilie werden kann, muss er finanziell dazu in der Lage sein, allen anderen Miterben ihren jeweiligen Erbanteil an der Immobilie auszuzahlen.
Option 2: Gemeinschaftlicher Verkauf der Immobilie
Auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ist es aus wirtschaftlichen Gründen zu empfehlen, die Immobilie gemeinschaftlich zu verkaufen. Das ist jedoch nur möglich, wenn kein Miterbe widerspricht.
Der Verkaufserlös fließt dann wieder in das Nachlassvermögen. Durch einen Auseinandersetzungsvertrag kann die Erbengemeinschaft anschließend aufgelöst werden.
Im Vorfeld eines gemeinschaftlichen Immobilienverkaufs sollte sich die Erbengemeinschaft über den tatsächlichen Wert des Grundstücks informieren, um Konflikte zu vermeiden. Dazu kann auch ein Gutachten zum Verkehrswert eingeholt werden, das dann vor Gericht Bestand hat. Einschätzungen von Immobilienmaklern sind vor Gericht nicht ausreichend, können aber bei sich einigen Erbengemeinschaften ausreichend sein.
Option 3: Teilungsversteigerung
Jeder Erbe kann jederzeit beim Amtsgericht im Bezirk der Immobilie eine Teilungsversteigerung beantragen. Damit fordert er seinen Anteil an der Immobilie. Die restlichen Erben können dagegen nur unter strengen Voraussetzungen vorgehen. Es steht ihnen allerdings frei, den Anteil des ausscheidenden Erben zu erwerben.
Verbleib des Erlöses der Versteigerung
Nach einer Zwangsversteigerung werden vom Erlös zunächst Forderungen beglichen, die noch nicht aus dem sonstigen Nachlassvermögen bezahlt wurden. Bezüglich der Frage, was mit dem verbleibenden Erlös passiert, muss sich die Erbengemeinschaft einigen, das Geld beispielsweise entsprechend der Erbteile aufzuteilen.
Können sie sich nicht einigen, wird das Geld beim Amtsgericht hinterlegt.
Teilungsklage bzw. Auseinandersetzungsklage
Im Fall der Hinterlegung des Geldes beim Gericht schließt sich ein weiteres Gerichtsverfahren an. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Teilungsklage sind unter anderem, dass der gesamte Nachlass durch Verkauf der Sachen in Geld umgewandelt wurde, sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Nachlass getilgt wurden und dass der gesamte Nachlass bekannt und erfasst ist. Damit diese Voraussetzungen vorliegen, kann es sein, dass zuvor Feststellungsklagen durchgeführt werden müssen. Das Ergebnis einer Teilungs- bzw. Auseinandersetzungsklage ist ein Teilungsplan.
Empfohlenes Vorgehen
Mitglieder einer Erbengemeinschaft sollten sich frühzeitig juristisch beraten lassen, um unnötige Konflikte zu vermeiden und zu einer sachlichen und für alle Miterben auch wirtschaftlich sinnvollen Lösung zu finden.
Wenn sich in Ihrem Nachlass Immobilien befinden, sollten Sie zur Vermeidung von Erbauseinandersetzungen in Absprache mit einem Rechtsanwalt ein Testament erstellen oder mittels eines anderen erbrechtlichen Gestaltungsinstruments Probleme einer möglichen Erbengemeinschaft eindämmen.
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