Gewährleistung beim Immobilienkauf

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Ein Immobilienkauf ist eine enorme Investition. Wenn nach dem Kauf versteckte Mängel zum Vorschein kommen, kommt beim Käufer schnell die Frage auf, welche Ansprüche er geltend machen kann, und beim Verkäufer, ob er für die Mängel haften muss.

Voraussetzungen für die Gewährleistung

Für sämtliche Gewährleistungsansprüche muss zum einen ein Mangel vorliegen, und zum anderen darf kein Ausschluss der Gewährleistung im Kaufvertrag vereinbart worden sein. Man unterscheidet zwischen zwei Arten von Mängeln:

• Sachmängel: Ein Sachmangel ist gegeben, wenn bei der Übergabe des Besitzes die vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjekts nicht der tatsächlichen Beschaffenheit entspricht. Sollte keine vertragliche Beschaffenheit vereinbart worden sein, liegt ein Sachmangel vor, wenn das Objekt sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung bzw. für die gewöhnliche Verwendung eignet oder nicht die übliche Beschaffenheit aufweist. In Betracht kommen beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, mangelhafte Außenabdichtung, Mängel an der Elektroinstallation, Holzwurmbefall, Verwendung von giftigen Baustoffen, Altlasten oder Altlastenverdacht.

• Rechtsmängel: Rechtsmängel kommen deutlich seltener vor. In Betracht kommen zum Beispiel im Grundbuch eingetragene Belastungen wie Wegerechte, Reallasten, Hypotheken oder etwaige Grundschulden sowie nicht offen gelegte Miet- und Pachtverhältnisse. Allerdings stellen Beschränkungen, welche jeden Grundstückseigentümer betreffen (z.B. das private Nachbarrecht oder das Naturschutzrecht), keine Rechtsmängel dar. Der Käufer hat diese zu billigen.

Regelungen im Kaufvertrag

Bei einem Kaufvertrag über unbewegliche Sachen (Grundstück, Immobilie) kann die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen werden.

Allerdings gibt es für den Gewährleistungsausschluss Grenzen. So sind Regelungen welche eine Haftung auch bei Vorsatz ausschließen (§ 276 Abs. 3 BGB) oder AGB, welche einen Haftungsausschluss bei grober Fahrlässigkeit vereinbaren, unzulässig. Grundsätzlich kann auch eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit nicht ausgeschlossen werden, wenn es um die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geht (§ 309 Nr. 7a BGB).

Zudem gibt es beim Immobilienkauf unterschiedliche Regelungen für Neu- oder Altbauten:

• Altbau: Bei Altbauten wird in der Regel eine Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen. Dies ist zulässig und liegt daran, dass auch für den Verkäufer Mängel unbekannt sein können und es ihm auch oftmals nicht möglich ist oder er nicht verpflichtet werden kann, alle (noch nicht entdeckten) Mängel zu finden. Oftmals lassen sich Formulierungen wie „das Gebäude/Grundstück wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung“ im Kaufvertrag finden.

• Neubau: Dem Käufer werden bei Neubauten deutlich weitreichendere Gewährleistungsansprüche eingeräumt. Ein Ausschluss der Gewährleistung ist nur zulässig, wenn der Käufer zuvor über die Rechtsfolgen eines Ausschlusses und das damit verbundene Risiko belehrt wurde.

Rechte des Käufers

Liegen die Voraussetzungen einer Gewährleistung vor, hat der Käufer verschiedene Rechte, auf die er sich berufen kann:

• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Der Käufer kann den Vertrag anfechten, wenn der Verkäufer ihn über einen Mangel arglistig getäuscht hat (§ 123 Abs. 1 BGB). Es ist die Pflicht des Käufers zu beweisen, dass ein Mangel besteht und der Verkäufer Kenntnis von diesem hatte. Besteht zweifellos ein Mangel, versucht oftmals auf der Gegenseite der Verkäufer zu beweisen, dass er den Mangel offengelegt hat.

• Nacherfüllung:Liegt ein Mangel vor, hat der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung. Dies bedeutet, dass er die Nachbesserung, also die Beseitigung des Mangels, vom Verkäufer verlangen kann. Ferner bedarf es für diesen Anspruches keines Verschuldens auf Seiten des Verkäufers; es ist ausreichend, dass ein Mangel vorliegt. Die Kosten der Behebung trägt der Verkäufer.

• Rücktritt: Möchte sich der Käufer aufgrund des Mangels vom Vertrag lösen, kann er zurücktreten. Dies ist jedoch nur unter der Voraussetzung möglich, dass dem Verkäufer zuvor eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde und diese verstrichen ist.

• Minderung: Schmälert der Mangel den Wert der Immobilie, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Die Höhe der Minderung ist abhängig vom konkreten Wertverlust. Voraussetzung ist ebenfalls, dass eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde und diese verstrichen ist.

• Schadensersatz: Ist durch den Mangel ein Schaden entstanden, kann der Käufer auch einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Allerdings bedarf es hierfür ein Verschulden des Verkäufers. Des Weiteren liegt die Beweislast beim Verkäufer, sodass dieser beweisen muss, dass ihn kein Verschulden trifft.

Bestehen Ansprüche auch bei einem Ausschluss der Gewährleistung?

Auch bei einem Ausschluss der Gewährleistung muss der Verkäufer unter Umständen haften. Dabei kommt es maßgeblich auf die Formulierung im Vertrag an. Oftmals wird lediglich die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, sodass die gesetzliche Gewährleistung für Rechtsmängel davon unberührt bleibt.

Grundsätzlich kann sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB).

Verjährung

Um die Ansprüche auch durchsetzen zu können, darf noch keine Verjährung eingetreten sein. Es gibt unterschiedliche Regelungen zur Verjährung. In der Regel beträgt diese bei Ansprüchen auf und aus Gewährleistung bei Sach- oder Rechtsmängeln fünf Jahre (§ 438 Abs. 2 BGB). In Ausnahmefällen sogar erst in 30 Jahren, wenn der Mangel in einem sonstigen Recht liegt, welches bereits im Grundbuch eingetragen ist (§ 438 Abs. 1b BGB). Wichtig zu wissen ist, dass im Kaufvertrag auch kürzere Verjährungsfristen vereinbart werden können.

Im Falle einer arglistigen Täuschung verjährt der Anspruch bereits binnen zwei Jahren, allerdings beginnt diese Frist erst bei Kenntnisnahme des Käufers von der arglistigen Täuschung. Demnach bleibt dieser Anspruch auch nach Jahren bestehen.

Wann sollte man einen Rechtsanwalt hinzuziehen?

Wenn Sie Probleme wegen eines Sach- oder Rechtsmangels haben, sollten Sie umgehend einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Die Prüfung der verschiedenen Voraussetzungen für einen Gewährleistungsanspruch sowie die der genauen Regelungen zur Verjährung bedarf juristischer Fachkenntnisse. Wir stehen Ihnen dabei gerne zur Seite und beraten Sie kompetent und professionell.

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Die Rechtsanwälte Dr. Opitz-Bonse und Kian Fathieh

Auf dem Foto sind links Herr Rechtsanwalt Dr. jur. Opitz-Bonse und rechts Herr Rechtsanwalt Fathieh vor dem Eingang des Landgerichts Heidelberg am 21. Juli 2020 zu sehen.

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