Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

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Worum handelt es sich bei einem Immobilienkaufvertrag?

Ein Immobilienkaufvertrag ist – wie der Name schon andeutet – die juristische Grundlage für den Kauf einer Immobilie. Zu diesen Immobilien zählen etwa:

• unbebaute Grundstücke,
• bebaute Grundstücke und
• Eigentumswohnungen.

Zwar ist auch beim Kauf eines Hauses stets von einem Immobilienkaufvertrag die Rede, jedoch wird bei einem solchen Immobilienkauf grundsätzlich nicht nur die Immobilie als solche, sondern auch das darunter liegende Grundstück erworben. Wird dagegen eine Immobilie in einem Gebäudekomplex erworben, wie es etwa bei einer Eigentumswohnung der Fall ist, wird der Käufer Teil einer sog. Eigentümergemeinschaft.

Warum sollte einer Prüfung erfolgen?

Das Gesetz schreibt vor, dass ein Immobilienkaufvertrag stets der notariellen Beurkundung bedarf, um rechtswirksam zu werden. In der Praxis sieht das dann in der Regel so aus: Der Verkäufer der Immobilie und der Käufer finden sich bei einem Notar ein, letzterer verliest den Kaufvertrag und sofern sich Käufer und Verkäufer weiterhin einig sind, wird der Vertrag schließlich noch unterschrieben. Ein weitverbreiteter Irrtum ist bei diesem Szenario allerdings, dass der Notar eine Prüfung des Vertrages und eine Beratung im Einzelfall vornehmen würde. Hier gilt vielmehr:

Der Notar sorgt lediglich für eine höchst allgemeine Aufklärung hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen, die mit dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages einhergehen. Keinesfalls aber berät er den potentiellen Käufer hinsichtlich der Vertragsdetails, etwa über mögliche Fallstricke im Vertrag. Vielmehr ist es Aufgabe des Notars, offenkundig rechtswidrige Klauseln aufzudecken und den potentiellen Vertragsparteien die Bedeutung des anstehenden Geschäftes zu vergegenwärtigen, weshalb bereits der Gang zu einem Notar als solcher gesetzlich vorgeschrieben wird. Der Notar wird hier also als stets zur Neutralität verpflichteter Dritter tätig. Damit der Käufer sich aber trotzdem sicher sein kann, den für ihn günstigsten und seinen Vorstellungen entsprechenden Kaufvertrag in den Händen zu halten, muss er sich selbst um eine Überprüfung desselben bemühen. Der effektivste und einfachste Weg ist hier die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes. Ein solcher verfügt regelmäßig über die notwendige Kenntnis, um den potentiellen Käufer bezüglich sämtlicher für ihn nachteiliger Klauseln, Formulierungen und Lücken aufzuklären und zu beraten. Dabei ist das Einsatzgebiet des Anwaltes nicht auf die Prüfung eines Immobilienkaufvertrages beschränkt, sondern erstreckt sich insbesondere auch bereits auf die Gestaltung eines Vertragsentwurfes. Auf diese Weise kann der Kaufinteressent von Beginn an auf den Inhalt des Vertrages einwirken und seine eigenen Vorstellungen einfließen lassen.

Was passiert, wenn nicht geprüft wurde?

Selbstverständlich gibt es keine gesetzliche Pflicht, einen Immobilienkaufvertrag überprüfen zu lassen. Hier stehen reine Zweckerwägungen im Vordergrund. Ist jedoch keine Prüfung erfolgt, kann es für den Käufer nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags unter Umständen zu einem bösen Erwachen kommen. Dies könnte etwa der Fall sein, wenn:

• die erworben geglaubte Einbauküche nie Vertragsbestandteil geworden ist und beim Einzug fehlt oder
• der Käufer trotz eines Mangels an der Immobilie keine Haftungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kann.

Ungeachtet der nachträglichen Unzufriedenheit entstehen in diesen Fällen regelmäßig hohe Folgekosten. Zusammengefasst: Die einer notariellen Beurkundung vorhergehende Prüfung des Immobilienkaufvertrages zahlt sich letztlich immer aus. Und zwar nicht nur in wirtschaftlicher Hinsicht, sondern auch in puncto Arbeitsaufwand und psychischer Belastung.

Was sollte geregelt sein?

Insbesondere die folgenden Punkte sollten in einem Immobilienkaufvertrag nicht fehlen:

• Die persönlichen Daten der Vertragsparteien (Name, Geburtsdatum, Anschrift etc.).
• Angaben hinsichtlich des zu erwerbenden Grundstücks. Hierzu zählt insbesondere die genaue Größe. Es ist darauf zu achten, dass die im Kaufvertrag festgehaltene Größe auch mit der tatsächlichen Größe des Grundstücks übereinstimmt.
• Der für das Grundstück zu zahlende Preis. Hierzu zählen auch die Zahlungsweise und sämtliche in diesem Zusammenhang getroffenen Vereinbarungen.
• Der Termin der Übergabe des Grundstücks. Hier empfiehlt es sich auch zu regeln, was geschehen soll, wenn der Verkäufer der Übergabe nicht nachkommt, zum Beispiel, wenn er nicht zu dem vereinbarten Termin erscheint.
• Bestimmte, für den Einzelfall zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Vertragsbedingungen. Beispielsweise, ob der Käufer die Einbauküche auch tatsächlich miterwerben soll.
• Mögliche Haftungsansprüche gegen den Verkäufer. Gerade gegen nachträgliche Mängel an dem Grundstück sollte der Käufer unbedingt abgesichert sein.
• Zu klären ist schließlich auch, ob das zu erwerbende Grundstück lastenfrei ist. Prüfen sollte der Kaufinteressent also stets, ob das Grundstück beispielsweise mit einer Hypothek, einer Grundschuld oder Pfandrechten belastet ist. In diesem Zusammenhang bietet es sich an, einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Hiernach kann Sie jeder Rechtsanwalt umfassend aufklären.

Ob diesen Anforderungen ausreichend genügt wurde, ist durch einen Rechtsanwalt leicht zu überprüfen. Doch gerade für die einzelnen, hierüber hinausgehenden Interessen der Vertragsparteien ist anwaltliche Beratung unentbehrlich.

Gewährleistungsausschluss in einem Immobilienkaufvertrag

In einem Immobilienkaufvertrag wird üblicherweise ein Gewährleistungsausschluss zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Eine solche Klausel dient dem Schutz des Verkäufers, indem er für offenkundige Mängel an der Immobilie nicht haftbar gemacht werden soll. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist jedoch dann unwirksam, wenn der Verkäufer Mängel an der Immobilie bewusst, also arglistig verschwiegen hat. Ist ein Mangel etwa bei der Besichtigung einer Immobilie nicht offenkundig gewesen (zum Beispiel die Undichtigkeit eines Kellers), nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages aber ersichtlich geworden und hat der Verkäufer diesen Mangel gekannt und bewusst verschwiegen, kann er sich nicht auf seinen Gewährleistungsausschluss berufen. In diesem Fall kann der Käufer selbst bei bereits erfolgter notarieller Beurkundung des Immobilienkaufvertrages noch von diesem zurücktreten.

In diesem Zusammenhang hat die Rechtsprechung auch bereits entschieden, dass bei mehreren Verkäufern sie alle in der Haftung stünden und sich folglich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen könnten, und zwar selbst dann, wenn nur einer von ihnen einen Mangel an der Immobilie arglistig verschwiegen hatte. Der Käufer kann sich in diesem Fall an die gesamte Verkäufergemeinschaft wenden und seine Gewährleistungsansprüche ihnen gegenüber geltend machen.

Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes

Ist der Immobilienkaufvertrag erst einmal notariell beurkundet, ist es gar nicht mehr so einfach, von diesem wieder loszukommen. Daher sollte bestenfalls bereits bei der Gestaltung des Vertragsentwurfs, spätestens bei der nachträglichen Prüfung des Immobilienkaufvertrages stets ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass Ihre Interessen und Ziele bei dem Kauf der Immobilie entsprechend berücksichtigt werden. Selbstverständlich können in diesem Zusammenhang auch etwaige steuerrechtliche Fragen geklärt werden.

Hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Im Rahmen des ersten Gesprächs klärt Rechtsanwalt Fathieh Sie auch über die Kosten in Ihrem Fall auf. Das erste Orientierungsgespräch, in welchem ausführlich auf die Kosten eingegangen wird, ist selbstverständlich kostenlos.

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