Erbteil verkaufen

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Rechtsanwalt Fathieh ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V., der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltsverein und der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V.

Eine Mehrheit von Erben bildet eine Erbengemeinschaft, in welcher der Nachlass allen Miterben gemeinsam gehört. Bis eine Erbengemeinschaft vollständig aufgelöst ist und jeder Miterbe seinen Anteil erhalten hat, können Jahre vergehen. Um das Geerbte möglichst schnell in Geld umzuwandeln und sich aus der Erbengemeinschaft zu lösen, besteht jederzeit die Möglichkeit den eigenen Erbteil zu verkaufen. Der Erbteil ist der eigene Anteil an der Erbschaft, welcher sich nach der Erbquote bestimmt. Auch für Alleinerben besteht die Möglichkeit die Erbschaft zu veräußern. Der Verkauf der Erbschaft, bzw. des Erbteils ist in den §§ 2371 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Ablauf des Erbteilsverkaufs

Kaufpreis bestimmen

Bevor ein Erbteil verkauft werden kann, gilt es natürlich zunächst einmal den Kaufpreis zu bestimmen. Hierfür wird vom Aktivvermögen des Nachlasses (Immobilien, Bankguthaben, Barvermögen, etc.) das Passivvermögen (Nachlassverbindlichkeiten wie Hypotheken, Schulden, etc.) abgezogen. Was übrig bleibt ist der sogenannte „Nettonachlass“. Anhand von diesem kann schließlich der Wert des eigenen Anteils bestimmt werden.

Zu beachten ist jedoch, dass der Wert des Anteils oftmals nicht dem Kaufpreis entspricht, der erzielt werden kann. Schließlich übernimmt ein Käufer die mit der Erbschaft verbundenen Risiken. Des Weiteren ist er mit dem zeitlichen und finanziellen Aufwand konfrontiert, der erforderlich ist, um den Erbanteil zu liquidieren. Dementsprechend ist vom Wert des Erbteils ein Abschlag abzuziehen. Dessen Höhe hängt von der jeweiligen Fallkonstellation ab.

Den passenden Käufer finden

Als Käufer für den Erbteil kommen vorrangig die Miterben in Betracht, da diese meist ein großes Interesse daran haben, dass der Erbteil nicht an Dritte veräußert wird. Von den Miterben abgesehen kann der Erbteil an jede natürliche oder juristische Person verkauft werden. Es gibt zahlreiche Investoren wie Unternehmen, oder auch Banken, die Erbteile ankaufen.

Der Kaufvertrag

Der Verkauf des Erbteils muss notariell beurkundet und anschließend dem Nachlassgericht vom Verkäufer angezeigt werden. Ersatzweise kann die Anzeige auch durch den Käufer erfolgen.

Folgen des Erbteilsverkaufs

Der Verkauf des Erbteils verschafft dem Käufer einen Anspruch darauf, wirtschaftlich so gestellt zu werden, als wäre er an der Stelle des Verkäufers Erbe geworden. Der Erbteilsverkauf ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der an der Erbenstellung selbst nichts ändert. Der Vertrag beseitigt also nicht die Erbenstellung des Verkäufers und der Käufer wird durch den Verkauf nicht zum Erben. Ist der Verkäufer Alleinerbe wird der Vertrag durch Übereignung bzw. Übertragung aller Nachlassgegenstände erfüllt. Ist der Verkäufer hingegen Miterbe, wird lediglich der Erbteil übertragen. Der Käufer tritt anstelle des Verkäufers in die Erbengemeinschaft ein. Auch wenn er kein Erbe wird, übernimmt er alle Vermögensrechte und Verpflichtungen des Verkäufers.

Vorkaufsrecht der Miterben

Möchte ein Miterbe seinen Erbteil verkaufen, steht den anderen Miterben gemäß § 2034 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Vorkaufsrecht zu. Dieses entsteht erst nachdem mit einem Dritten ein Kaufvertrag über den Erbteil geschlossen wurde. Das Vorkaufsrecht bietet den Miterben die Möglichkeit innerhalb von zwei Monaten in den geschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers einzutreten. Dies ist durch formlose Erklärung möglich.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrags mit einem Dritten müssen die Miterben über den Verkauf informiert werden. Dies geschieht in der Regel durch den Notar. Die zweimonatige Frist beginnt zu laufen, sobald die Miterben über den Inhalt des Kaufvertrags informiert sind. Tritt ein Miterbe in den Kaufvertrag ein, übernimmt er diesen zu denselben Konditionen, die mit dem Dritten ausgehandelt wurden. Für den Verkäufer entsteht durch die Ausübung des Vorkaufsrechts folglich kein Nachteil, da der Miterbe dem Verkäufer gegenüber in gleichem Maße verpflichtet wird, wie der Dritte.

Vor- und Nachteile des Erbteilsverkaufs

Der Verkauf des Erbteils bietet den Vorteil, dass der eigene Erbteil schnell zu Geld umgewandelt werden kann. Ein weiterer Vorteil ist, dass Miterben durch den Verkauf aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und mithin die Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses entfällt. Sollte es des Weiteren innerhalb der Erbengemeinschaft zu Konflikten kommen, oder sollten Uneinigkeiten bestehen, kann es ebenfalls vorteilhaft sein durch einen Verkauf aus der zerstrittenen Gemeinschaft auszuscheiden, um weiterer emotionaler Belastung zu entgehen. Die Miterben müssen dem Verkauf nicht zustimmen.

Nachteil des Erbteilsverkaufs ist, dass ausschließlich Geld erlangt wird und keine Möglichkeit mehr besteht, Gegenstände aus dem Nachlass zu erlangen. Daher sollte wohlüberlegt sein, ob man sich von den Nachlassgegenständen trennen möchte. Des Weiteren ist der Erbteilsverkauf hinsichtlich des erzielbaren Gewinns nachteilig. Für die Erbengemeinschaft kann der Erbteilsverkauf ebenfalls von Nachteil sein, da gegebenenfalls Fremde in die Erbengemeinschaft eintreten.

Haftungsrisiken

Ein weiterer wichtiger Aspekt des Verkaufs des Erbteils ist die Frage der Haftung für Nachlassverbindlichkeiten nach dem Verkauf, wie etwa für die Erbschaftssteuer oder Schulden des Erblassers.

Mit dem Kauf des Erbteils übernimmt der Käufer sämtliche Rechte und Pflichten des Erben. Somit haftet er auch für Nachlassverbindlichkeiten. Zu beachten ist jedoch, dass auch der Erbe nach dem Erbteilsverkauf im Außenverhältnis weiterhin für Nachlassverbindlichkeiten haftet. Gläubiger einer Nachlassverbindlichkeit haben die Wahl, ob sie den Erben oder den Erwerber in Anspruch nehmen. Verkäufer und Käufer des Erbteils haften also als Gesamtschuldner.

Auch wenn zunächst auch der Verkäufer von Nachlassgläubigern in Anspruch genommen werden kann, haftet im Innenverhältnis letztlich der Käufer. Der Käufer ist dem Verkäufer gemäß § 2378 BGB dazu verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Entsprechend kann der Verkäufer vom Käufer im Innenverhältnis die Freistellung von der Verbindlichkeit verlangen kann, falls er von Gläubigern in Anspruch genommen wird. Diese Freistellungsverpflichtung kann im Rahmen des Erbteilsverkaufs vertraglich abgesichert werden.

Alternativen zum Erbteilsverkauf

Alternativ zum Verkauf des Erbteils besteht die Möglichkeit, auf eine Auseinandersetzungsvereinbarung mit den Miterben hinzuwirken. Bei einer Auseinandersetzungsvereinbarung handelt es sich um eine vertragliche Regelung zwischen den Miterben einer Erbengemeinschaft. In dieser wird bestimmt, wie der Nachlass verteilt wird, sodass die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann. Eine solche Vereinbarung kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss durchgesetzt werden, sondern bedarf der Zustimmung aller Miterben.

Eine weitere Option besteht in der sogenannten Abschichtung. Bei dieser scheidet ein Miterbe, in der Regel gegen eine Ausgleichszahlung, aus der Erbengemeinschaft aus. Auch hier ist Einigkeit mit den Miterben erforderlich; diese zahlen dem ausscheidenden Miterben für sein Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft eine Abfindung. Die Erbanteile der verbleibenden Miterben wachsen entsprechend an.

Kann keine Einigkeit erzielt werden, kommt als letzte Möglichkeit eine Erbauseinandersetzungsklage in Betracht. Die Erbauseinandersetzungsklage ist ein kompliziertes und langwieriges Verfahren, das mit hohen Kosten und Risiken einhergeht. Sie sollte daher nur in Erwägung gezogen werden, wenn keine andere Möglichkeit in Betracht kommt, um sich aus der Erbengemeinschaft zu lösen. Mehr zum Thema Erbengemeinschaft auflösen können Sie auf unserer Kanzleiunterseite nachlesen: Erbengemeinschaft auflösen

Herr Rechtsanwalt Fathieh unterstützt Sie mit seiner langjährigen Erfahrung dabei, den für Sie persönlich und wirtschaftlich sinnvollsten Ausstieg aus der Erbengemeinschaft zu finden.

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