Kanzlei Fathieh – Rechtsanwälte in Heidelberg

Immobilien im Nachlassvermögen einer Erbengemeinschaft

Kanzleitelefon 06221 / 97 99 20

Rechtsanwalt Dr. Opitz-Bonse berät Sie kompetent und professionell bei Rechtsfragen im Hinblick auf eine Erbengemeinschaft, insbesondere wenn Sie anwaltliche Hilfe wegen eines Konfliktes mit den Miterben benötigen.

In einer Erbengemeinschaft gehört alles allen zusammen. Das führt häufig zu Konflikten, aber auch der Gesetzgeber hat diese Gesamthandsgemeinschaft direkt auf ihre Auflösung hin ausgerichtet.

Auflösung der Erbengemeinschaft durch Aufteilung der Sachen

Nach § 752 BGB soll die Auflösung der Erbengemeinschaft zunächst durch Aufteilung der Sachen erfolgen. Das ist im Streitfall faktisch allerdings nur bei Geld möglich. Also müssen Immobilien und andere unteilbare Sachen dazu in Geld umgewandelt, also verkauft werden (§ 753 BGB).

Die Optionen im Überblick

Wenn im Nachlass eine Immobilie ist, haben Sie im Rahmen der Auflösung der Erbengemeinschaft verschiedene Möglichkeiten:

Informationen zu Mieteinnahmen und vorzunehmenden Maßnahmen während des Bestands der Gemeinschaft finden Sie auf der Seite Erbengemeinschaft.

Option 1: Ein Miterbe wird alleiniger Eigentümer

Damit einer der Erben Eigentümer der im Nachlass befindlichen Immobilie werden kann, muss er finanziell dazu in der Lage sein, allen anderen Miterben ihren jeweiligen Erbanteil an der Immobilie auszuzahlen.

Option 2: Gemeinschaftlicher Verkauf der Immobilie

Auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ist es aus wirtschaftlichen Gründen zu empfehlen, die Immobilie gemeinschaftlich zu verkaufen. Das ist jedoch nur möglich, wenn kein Miterbe widerspricht.

Der Verkaufserlös fließt dann wieder in das Nachlassvermögen. Durch einen Auseinandersetzungsvertrag kann die Erbengemeinschaft anschließend aufgelöst werden.

Im Vorfeld eines gemeinschaftlichen Immobilienverkaufs sollte sich die Erbengemeinschaft über den tatsächlichen Wert des Grundstücks informieren, um Konflikte zu vermeiden. Dazu kann auch ein Gutachten zum Verkehrswert eingeholt werden, das dann vor Gericht Bestand hat. Einschätzungen von Immobilienmaklern sind vor Gericht nicht ausreichend, können aber bei sich einigen Erbengemeinschaften ausreichend sein.

Option 3: Teilungsversteigerung

Jeder Erbe kann jederzeit beim Amtsgericht im Bezirk der Immobilie eine Teilungsversteigerung beantragen. Damit fordert er seinen Anteil an der Immobilie. Die restlichen Erben können dagegen nur unter strengen Voraussetzungen vorgehen. Es steht ihnen allerdings frei, den Anteil des ausscheidenden Erben zu erwerben.

Verbleib des Erlöses der Versteigerung

Nach einer Zwangsversteigerung werden vom Erlös zunächst Forderungen beglichen, die noch nicht aus dem sonstigen Nachlassvermögen bezahlt wurden. Bezüglich der Frage, was mit dem verbleibenden Erlös passiert, muss sich die Erbengemeinschaft einigen, das Geld beispielsweise entsprechend der Erbteile aufzuteilen.

Können sie sich nicht einigen, wird das Geld beim Amtsgericht hinterlegt.

Teilungsklage bzw. Auseinandersetzungsklage

Im Fall der Hinterlegung des Geldes beim Gericht schließt sich ein weiteres Gerichtsverfahren an. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Teilungsklage sind unter anderem, dass der gesamte Nachlass durch Verkauf der Sachen in Geld umgewandelt wurde, sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Nachlass getilgt wurden und dass der gesamte Nachlass bekannt und erfasst ist. Damit diese Voraussetzungen vorliegen, kann es sein, dass zuvor Feststellungsklagen durchgeführt werden müssen. Das Ergebnis einer Teilungs- bzw. Auseinandersetzungsklage ist ein Teilungsplan.

Empfohlenes Vorgehen

Mitglieder einer Erbengemeinschaft sollten sich frühzeitig juristisch beraten lassen, um unnötige Konflikte zu vermeiden und zu einer sachlichen und für alle Miterben auch wirtschaftlich sinnvollen Lösung zu finden.

Wenn sich in Ihrem Nachlass Immobilien befinden, sollten Sie zur Vermeidung von Erbauseinandersetzungen in Absprache mit einem Rechtsanwalt ein Testament erstellen oder mittels eines anderen erbrechtlichen Gestaltungsinstruments Probleme einer möglichen Erbengemeinschaft eindämmen.

Telefonzeiten der Kanzlei

Die Kanzlei Fathieh ist für Sie montags bis freitags an Werktagen von 07:00 Uhr – 19:00 Uhr unter der Rufnumer

06221 / 97 99 20

erreichbar.

Frau Keller vom Sekreteriat der Kanzlei nimmt gerne Ihren Anruf entgegen.