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Ermittlung der Wertes einer Immobilie im Rahmen eines Pflichtteilanspruchs

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Rechtsanwalt Dr. jur. Opitz-Bonse ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V. Er berät und vertritt Sie professionell und kompetent im Hinblick auf den Pflichtteil im Erbrecht und die hierauf bezogene Bewertung von Immobilien.

Rechtsanwalt Dr. Opitz-Bonse ist 52 Jahre alt und ist schon über 18 Jahre ununterbrochen anwaltlich tätig. Anwalt Dr. jur. Opitz-Bonse war über zwölf Jahre lang in einer namhaften BGH-Anwaltskanzlei wissenschaftlicher Mitarbeiter. Am 24.10.2014 formulierte das Magazin Azur des JUVE-Verlages für juristische Information, dass es sich bei wissenschaftlichen Mitarbeitern von BGH-Anwaltskanzleien um „brillante Juristen" handele, "die jede Top-Kanzlei mit Kusshand nehmen würde".

Ein enger Personenkreis hat im Falle einer Enterbung einen Anspruch auf Geldzahlung gegen die Erben (-gemeinschaft) in Höhe der Hälfte seines gesetzlichen Erbteils. Genauere Informationen dazu finden Sie unter Pflichtteil.

Zur Bestimmung der Höhe des Pflichtteilsanspruchs muss zunächst der Wert des gesamten Nachlasses bestimmt werden. Dazu muss auch der Wert von Immobilien zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers ermittelt werden. Dafür kommt es darauf an, welchen Erlös der Erblasser erzielt hätte, wenn er die Immobilie an seinem Todestag verkauft hätte.

Wenn der Verstorbene relativ kurz vor seinem Tod Immobilien verschenkt oder stark vergünstigt verkauft, können Pflichtteilergänzungsansprüche bestehen.

Wertermittlungsanspruch

Wenn – wie fast immer – über den Wert einer Immobilie gestritten wird, kann der Pflichtteilsberechtigte von dem/den Erben die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen verlangen. Dieser Wertermittlungsanspruch ist einklagbar. Die Wahl des Sachverständigen für das Gutachten obliegt dem Erben, dennoch muss er unparteiisch sein.

Die Kosten für das Gutachten werden vom Nachlassvermögen abgezogen, sodass sie im Ergebnis jeder Erbe und Pflichtteilsberechtigte trägt.

Geeignete Sachverständige sind nicht nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Eine knappe Verkehrswerteinschätzung eines Immobilienmaklers dürfte allerdings nicht ausreichend sein.

Verkaufspreis als Anhaltspunkt, wenn die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wurde

Wenn ein Erbe eine Immobilie verkauft, ist der Verkaufspreis der Ausgangspunkt der Ermittlung des maßgeblichen Wertes zum Erbzeitpunkt. Wenn der Pflichtteilsberechtigte konkrete Anhaltspunkte dagegen aufzeigt, muss das Gericht dem allerdings nachgehen. Das Gericht darf Ihre Ausführungen also nicht einfach übergehen.

Angesichts der Wertsteigerung von Immobilien in Städten war es häufig - zumindest bis zum Zeitpunkt, als die wirtschaftlichen Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie spürbar wurden - zum Vorteil der Pflichtteilsberechtigten, wenn ein mit zeitlichem Abstand vom Erbfall erzielter Verkaufserlös als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.

Bewertungsmethoden

Je nach Art der Immobilie, also ob es um ein unbebautes Grundstück, ein vermietetes Objekt, eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus oder ein selbst genutztes Haus geht, sind verschiedene Methoden zur Wertermittlung anwendbar.

Vergleichswertverfahren

Wenn mehrere Grundstücke mit im Wesentlichen gleichartigen Gebäuden bebaut sind und sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert, ist dieses Verfahren anwendbar. Zur Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke ermitteln Kommunen häufig Bodenrichtwerte.

Ertragswertverfahren

Bei dieser Methode liegt der Fokus auf den nachhaltig zu erzielenden Gewinnen durch Miet- und Gewerbeimmobilien.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird zumeist bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt.

Demnach wird der Wert des Bodens im Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert von Gebäuden und Gartenanlagen wird mit dem Herstellungswert am Stichtag veranschlagt, wobei eine altersbedingte Wertminderung berücksichtigt wird.

Ermittlung des Verkehrswertes

Aus den Ergebnissen der dargestellten Methoden wird der vorläufige Wert zum Stichtag des Erbfalls ermittelt. Es erfolgt eine Korrektur des Wertes zur Anpassung an die Lage auf dem Immobilienmarkt. Zuletzt werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.

Einholung eines weiteren Gutachtens empfehlenswert

Ein Gutachten ist nur eine faktenbasierte Schätzung. Wenn einem Pflichtteilsberechtigten der geschätzte Wert zu gering erscheint, lohnt es sich häufig, im Rahmen eines Gerichtsverfahrens auf ein neues Gutachten hinzuwirken.

Wie dargelegt, fließt die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt in die Bewertung ein. Allerdings erfolgt die Marktanpassung häufig aufgrund von Erfahrungswerten. Bei der Erstellung des Sachverständigengutachtens kann es immer vorkommen, dass der Gutachter zugunsten seines Auftraggebers, also des Erben, entscheidet. Ihr Anwalt erkennt, an welchen Stellen im Gutachten eine solche Verzerrung möglich ist und kann Ihre Interessen so verteidigen.

Am 15. Mai 2015 wurde das Kanzleivideo zum Thema Pflichtteil veröffentlicht

Im August 2014 wurde das Kanzlei-Video zur Thematik Pflichtteilsansprüche im Erbrecht veröffentlicht

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