Miterbe wohnt im Elternhaus

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Rechtsanwalt Fathieh ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V., der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltsverein und der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V.

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, so entsteht eine Erbengemeinschaft nach § 2032 I BGB. Der Nachlass wird also gemeinschaftliches Vermögen der Miterben. Dies hat zur Folge, dass niemand alleine über einzelne Nachlassgegenstände verfügen kann. Auch die Nachlassverwaltung obliegt den Erben gem. § 2038 I BGB gemeinschaftlich, sodass - dass je nachdem welche Verwaltungsmaßnahme vorliegt, eine Einigung erforderlich ist. Weitere Informationen, wann eine Einigung aller Miterben erforderlich ist, finden sie auf der nachfolgenden Unterseite zur Erbengemeinschaft unter der Rubrik Verwaltungsmaßnahmen.

Wohnt ein Miterbe jedoch weiterhin im sich im Nachlass befindlichen gemeinsamen Elternhaus, so stellt sich häufig die Frage, was nun mit diesem geschieht. Insbesondere kann es streitig sein, ob den Miterben ein Besichtigungsrecht zukommt oder ob ihnen der Zugang zum Haus komplett verweigert werden kann.

Mietvertrag oder nicht

Zur beschriebenen Situation kann es auf unterschiedliche Weise kommen: Häufig wohnt der Ehegatte des Erblassers, welcher neben den Kindern oft die Hälfte des Nachlasses erbt, noch im zuvor gemeinsam genutzten Haus. Daneben kann auch bereits zu Lebzeiten des Erblassers ein Kind in das Haus eingezogen sein. Solange ein Mietvertrag, der auch mündlich geschlossen worden sein kann, vorliegt oder ein schriftlicher Mietvertrag vorgewiesen werden kann, bleibt das Mietverhältnis bestehen und die Erbengemeinschaft tritt in die Vermieterrolle ein. Liegt ein Mietvertrag nicht vor, so wird es komplizierter.

Auseinandersetzung

Da eine Erbengemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist, kann gem. § 2042 I BGB jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Dies kann der im Haus wohnende Miterbe nicht verhindern. Will er im Elternhaus alleine wohnen bleiben, so muss er entweder die Miterben ausbezahlen oder sich mit ihnen etwa über einen Mietvertrag oder die unentgeltliche Nutzung einigen. Selbst wenn der Erbe wenn er vom Erblasser zum Alleinerben eingesetzt wurde, können die Kinder des Erblassers häufig Pflichtteilsansprüche geltend machen, was zu Liquiditätsproblemen und somit trotzdem zu einem Verkauf der Immobilie führen kann.

Zugangsrecht der Miterben

Zunächst sind die Miterben jedoch gleichberechtigt und haben als Eigentümer auch ein berechtigtes Interesse daran, das geerbte Haus zu betreten und zu besichtigen. Dies ist erforderlich, um den Zustand sowie den Wert der Immobilie feststellen und sie ordnungsgemäß verwalten zu können. Daher darf grundsätzlich kein einzelner Miterbe den anderen eigenmächtig den Zutritt verweigern.

Wohnt allerdings ein Miterbe weiterhin im geerbten Haus, sollte ein Betreten das Hauses in jedem Fall stets angekündigt und es muss immer das Einverständnis des bewohnenden Miterben eingeholt werden, um seine Privatsphäre zu schützen. Wenn dieser jedoch unter Berufung auf sein Hausrecht die übrigen Miterben vom Zutritt ausschließen will, kann es zu Konflikten kommen. Trotzdem sollten Sie auch als Miterbe die Immobilie nie, also in keinem Fall, gegen den Willen des Bewohners eigenmächtig, also ohne dessen Einverständnis betreten, um den Vorwurf des Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB zu vermeiden. Stattdessen empfiehlt es sich, immer einen im Erbrecht erfahrenen Rechtsanwalt zu kontaktieren.

Nutzungsentschädigung

Schließlich können die Miterben auch eine sog. Nutzungsentschädigung vom Bewohner des Hauses verlangen. Dies soll eine wirtschaftliche Schlechterstellung ausgleichen. Darüber hinaus sollten auch die laufenden Kosten gerecht aufgeteilt werden. Derjenige, dem alleine die Nutzung des Hauses zugutekommt, sollte auch den höheren Anteil der Kosten tragen. Dies betrifft insbesondere die Kosten für Strom, Heizung und Wasser sowie Versicherungen und die Grundsteuer.

Fazit

Eine Erbengemeinschaft birgt ohnehin schon viel Konfliktpotenzial. Wohnt einer der Miterben in einer zum Nachlass gehörigen Immobilie, wird die Situation meist noch schwieriger. Angestrebt werden sollte in erster Linie immer eine Einigung zwischen den Miterben. Vielen Streitigkeiten kann jedoch vorgebeugt werden, indem ein Testament errichtet wird, welches klare Regelungen über das Schicksal des Hauses enthält. Der Erblasser kann in diesem auch die Auseinandersetzung des Nachlasses für bis zu 30 Jahre ausschließen.

Eine anwaltliche Erstberatung sollte immer dann erfolgen, wenn einer der Mitereben im Haus wohnt

Eine anwaltliche Erstberatung sollte immer dann erfolgen, wenn einer der Mitereben im Haus wohnt. Eine Erstberatung bedeutet, dass der Rechtsanwalt nicht im Außenverhältnis auftritt und seinen Mandanten, ca. üblicherweise eine Stunde berät. Die anwaltlichen Kosten hierfür sind sehr überschaubar. Die Mitereben erfahren nicht, dass eine Ersrberatung stattgefunden hat, wenn der Mandant es nicht selbst mitteilt.

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