Grunderwerbsteuer und Auflösung einer Erbengemeinschaft

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Rechtsanwalt Fathieh ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V., der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltsverein und der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V.

Beim Erwerb eines Grundstücks fällt in der Regel eine Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland kann diese zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen. In Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Thüringen beträgt die Grunderwerbssteuer - Stand 12.11.2024 - beispielsweise derzeit 5 %; in Hessen derzeit 6 %. Befindet sich ein Grundstück im Nachlass, so stellt sich die Frage, ob dies auch für den Grundstückserwerb aufgrund eines Erbfalls, genauer gesagt nach der Auflösung einer Erbengemeinschaft gilt. Nicht selten möchte nämlich am Ende einer der Miterben die Immobilie übernehmen.

Die Steuerbefreiung gem. § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG

Grundsätzlich bildet die Erbauseinandersetzung einen grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestand nach § 1 GrEStG. Gem. § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses allerdings von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dadurch soll eine Doppelbelastung mit Grunderwerb- und Erbschaftsteuer vermieden werden.

Unerheblich ist dabei, ob die Teilung des Nachlasses durch Auseinandersetzungsvertrag zwischen den Miterben, durch einen Testamentsvollstrecker oder im Wege der Teilungsversteigerung stattfindet. Ein einmal vollzogener Auseinandersetzungsvertrag kann aber nicht wieder aufgehoben werden, um erneut von der grunderwerbsteuerfreien Nachlassteilung profitieren zu können.

Ausnahme: Zwischenschritt

Die Teilung muss auch nicht in einem Zug erfolgen. Hinterlässt ein Erblasser ein Grundstück und wird dieser von seinen zwei Kindern beerbt, so geht das das Grundstück zunächst gem. § 1922, 1932 BGB auf die Erbengemeinschaft, also auf beide Kinder gemeinschaftlich über. Zur Aufhebung der Erbengemeinschaft könnten die Miterben nun etwa einen Vertrag schließen, in dem sie vereinbaren, dass sie hälftige Miteigentümer des Grundstücks werden. Möchte das eine Kind dann das Grundstück gegen Ausgleichszahlung ganz übernehmen, kann ihm im nächsten Schritt das Alleineigentum übertragen werden. Dabei muss keine zwischenzeitige Eintragung der Kinder als Miteigentümer ins Grundbuch erfolgen, sondern das Grundstück kann direkt von der Erbengemeinschaft auf den neuen Alleineigentümer umgeschrieben werden.

In diesem Fall könnte man annehmen, dass es sich um einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb des Grundstücksanteils unter Geschwistern handelt. Ein Vermögensgegenstand gehört grds. nur so lange zum Nachlass, wie er den Erben gemeinschaftlich zusteht. Wird das Gesamthandseigentum der Erbengemeinschaft dann zu Bruchteilseigentum i.S.d. §§ 741 ff., 1008 ff. BGB umgewandelt, so kommt keine Steuerbefreiung mehr infrage. Trotz des genannten Zwischenschritts soll laut einem Urteil des FG Münster vom 29.10.2020 jedoch keine Grunderwerbsteuer anfallen, wenn es sich noch um einen einheitlichen Vorgang der Erbauseinandersetzung handelte. Geboten sei bei Vorliegen eines inneren Zusammenhangs unter Umständen eine Zusammenschau bei der Vereinbarungen. Hinzu kommt, dass mangels Eintragung des Miteigentums ins Grundbuch die Geschwister ohnehin tatsächlich nie Miteigentümer geworden waren. Der in diesem Fall vom Finanzamt erteilte Steuerbescheid war daher rechtswidrig.

Beratung

Um den Anfall der Grunderwerbsteuer bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft zu vermeiden, muss jeder Schritt gut überlegt sein. Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, sollte s spätestens in diesem Falle eine Ersteberatung erfolgen. Rechtsanwalt Fathieh berät sie kompetent und professionell zum Thema Erbauseinandersetzung und Grunderwerbsteuer.

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