Familienheim steuerfrei vererben

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Herr Rechtsanwalt Fathieh und Frau Rechtsanwältin Carla Körbel sind beide Mitglieder der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V. und der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V. Rechtsanwalt Fathieh ist zusätzlich Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Für die meisten Familien ist das selbst bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung der mit Abstand wertvollste Posten im Nachlass. Hier setzt der Gesetzgeber ein Ausrufezeichen: Das sogenannte Familienheim kann unter einer Reihe von Voraussetzungen erbschaftssteuerfrei auf den überlebenden Ehegatten oder auf die Kinder übergehen.

Einen allgemeinen Überblick zu Freibeträgen, Steuerklassen und weiteren steuerlichen Fragen finden Sie auf unserer Seite zur Erbschaftssteuer.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Familienheim geht unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b, c ErbStG steuerfrei auf Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Kinder bereits verstorbener Kinder über.
• Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt haben. Ausnahmen hiervon gelten bei zwingenden Gründen wie einer Heimunterbringung.
• Der Erbe muss unverzüglich einziehen. Die Rechtsprechung arbeitet mit einem Richtwert von sechs Monaten.
• Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 qm Wohnfläche begrenzt, bei Ehegatten/eingetragenen Lebenspartnern gilt keine Flächenbegrenzung.
• Wer die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt oder das Eigentum überträgt, verliert die Befreiung grundsätzlich rückwirkend und in voller Höhe.

Familienheim

Für ein Familienheim müssen drei Voraussetzungen zusammenkommen.

1. Bebautes Grundstück mit einer Wohnung

Begünstigt ist ein bebautes Grundstück im Eigentum oder Miteigentum des Erblassers, das eine Wohnung enthält.

Maßgeblich sind die Grundstücksarten des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG – also

• Ein- und Zweifamilienhäuser,
• Mietwohngrundstücke,
• Wohnungs- und Teileigentum,
• Geschäftsgrundstücke und
• gemischt genutzte Grundstücke.

Bemerkenswert ist die Einbeziehung der Geschäftsgrundstücke: Selbst wenn deutlich mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche gewerblich genutzt werden, ist die Begünstigung nicht von vornherein ausgeschlossen. Sie beschränkt sich dann allerdings auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil.

2. Lebensmittelpunkt

Die Wohnung muss den Lebensmittelpunkt der Familie gebildet haben. Zweitwohnungen, Ferienhäuser, Wochenenddomizile und Wohnungen, die lediglich zu Besuchszwecken vorgehalten werden, sind nicht begünstigt. Ein „offizieller“ Hauptwohnsitz reicht nicht aus, wenn der Erblasser dort tatsächlich nicht gelebt hat.

3. Lage in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum

Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall

Die Befreiung setzt voraus, dass der Erblasser die Wohnung bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Wer die Immobilie vermietet oder dauerhaft leer stehen lässt, erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Ausnahme: zwingende Gründe

Das Gesetz kennt eine Ausnahme für Fälle, in denen der Erblasser aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Der klassische Fall ist die Unterbringung im Pflegeheim: Wer pflegebedürftig wird und im Familienheim keinen eigenen Haushalt mehr führen kann, verliert die Begünstigung nicht. Auch längere Krankenhaus- oder Rehabilitationsaufenthalte können je nach Fallkonstellation unschädlich sein. Eine berufliche Versetzung genügt mangels objektiver Verhinderung nicht.

Unverzüglicher Einzug

Wer bereits im Familienheim lebt und dort wohnen bleibt, hat diese Hürde nicht zu nehmen. Alle anderen Erben müssen die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen.

Was „unverzüglich“ bedeutet

Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, also innerhalb einer nach den Umständen angemessenen Zeit. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Mai 2019 (II R 37/16) klargestellt, dass hierfür in aller Regel ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall angemessen ist. Innerhalb dieser Spanne kann der Erbe die Ausschlagungsfrist abwarten, seinen bisherigen Hausstand auflösen und umziehen.

Nach sechs Monaten: Darlegung und Glaubhaftmachung erforderlich

Zieht der Erbe später ein, muss er darlegen und glaubhaft machen, wann er den Entschluss zur Selbstnutzung gefasst hat, weshalb ein früherer Einzug nicht möglich war und warum er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Umstände aus seiner eigenen Sphäre, wie eine umfangreiche Renovierung, werden ihm nur unter besonderen Umständen nicht angelastet.

Aktuell: Sechs Monate sind nicht starr

Mit Beschluss vom 27. Mai 2026 (Az. II B 41/25) hat der BFH klargestellt, dass es sich bei der Frist von sechs Monaten nicht um eine starre Frist handelt. Ob eine Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt wurde, entscheidet das Finanzgericht aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls. Auch ein rechtliches Hindernis, etwa ein Wohnrecht eines Dritten, kann bei dieser Gesamtwürdigung von Bedeutung sein. Ob die Sechsmonatsfrist in einem solchen Fall erst mit Wegfall des rechtlichen Hindernisses zu laufen beginnt, hat der BFH allerdings ausdrücklich offengelassen.

Die 200 qm Grenze bei erbenden Kindern

Für Kinder greift die Befreiung nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Das Wort soweit ist entscheidend: Die Befreiung entfällt bei größeren Objekten nicht vollständig, nur anteilig.

Beispiel

Ein Sohn erbt das Elternhaus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche und einem Grundbesitzwert von 1.000.000 Euro. Er zieht innerhalb von vier Monaten ein.

• Begünstigt sind 200 von 250 Quadratmetern, also 80 Prozent.
• Steuerfrei bleiben damit 800.000 Euro.
• Nicht vom Familienheimprivileg begünstigt sind 200.000 EUR; aufgrund des persönlichen Freibetrages fällt darauf in diesem Beispiel keine Erbschaftssteuer an.

Die Grenze gilt objektbezogen, nicht pro Kind

Ein verbreiteter Irrtum: Die 200 Quadratmeter vervielfachen sich nicht, wenn mehrere Kinder erben und gemeinsam einziehen. Die Begrenzung bezieht sich auf das Objekt, nicht auf den einzelnen Erwerber. Zwei Kinder teilen sich also dieselben 200 Quadratmeter.

Die 10-Jahres-Behaltensfrist

Die Befreiung steht unter einem Vorbehalt. Nutzt der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken, entfällt sie rückwirkend vollständig.

Schädliche Vorgänge

• Auszug ohne zwingenden Grund
• Vermietung der Immobilie
• Leerstand
• Verkauf
• Unentgeltliche Übertragung, selbst wenn der Erwerber wohnen bleibt

Zwingende Gründe für den Auszug

Die Aufgabe der Selbstnutzung ist unschädlich, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen daran gehindert ist. Anerkannt ist vor allem die Pflegebedürftigkeit, die die selbstständige Haushaltsführung im Familienheim unmöglich macht. Nicht ausreichend ist regelmäßig ein beruflicher Ortswechsel oder eine Versetzung.

Telefonische Erreichbarkeit der Kanzlei

Die Kanzlei liegt in zentraler Lage der Universitätsstadt Heidelberg in der Nähe des Bismarckplatzes und ist für Sie an Werktagen von 07:00 Uhr – 19:00 Uhr, also 12 Zeitstunden, telefonisch erreichbar. Der Bismarckplatz ist einer der zentralen Verkehrsknotenpunkte von Heidelberg.

Frau Keller und Frau Chrosiel vom Sekretariat der Kanzlei Fathieh vereinbaren gerne mit Ihnen einen Termin zur Rechtsberatung unter der Rufnummer: 06221 / 97 99 20.