Immobilienbewertung | Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
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Rechtsanwalt Fathieh ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Anwaltsvereins Heidelberg e.V., der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltsverein und der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V.
Wird eine Immobilie vererbt oder geschenkt, fallen mitunter Erbschafts- oder Schenkungssteuern an. Diese werden anhand des Wertes einer Immobilie festgesetzt. Daher ist die Immobilienbewertung von entscheidender Bedeutung. Mittlerweile gestiegene Verkehrswerte haben allerdings auch eine höhere Steuerabgabe zur Folge. Wenn nach einer Erbschaft oder Schenkung die Immobilie nicht verkauft werden soll, kann dies Liquiditätsprobleme bei Betroffenen auslösen. Somit ist es für Betroffene äußerst wichtig, die Bewertung einer Immobilie zu überprüfen. Was es hierbei zu beachten gilt, erklärt Rechtsanwalt Fathieh.
Bewertungsverfahren bei Immobilien
Die Bewertung ist auf einen Stichtag bezogen. Bei einer Erbschaft ist der Stichtag der Zeitpunkt des Erbes, und bei einer Schenkung fällt dieser auf den Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie. Die Steuerfestsetzung erfolgt anschließend anhand des Wertes der Immobilie zu diesem Zeitpunkt. Der Wert einer Immobilie ist abhängig von unterschiedlichen wertbildenden Kriterien. Je nach der Beschaffenheit einer Immobilie ist ein unterschiedliches Bewertungsverfahren einschlägig:
Vergleichswerteverfahren: Dieses findet bei Wohneigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung. Dabei wird der Wert einer Immobilie ermittelt durch einen Vergleich mit dem tatsächlichen Verkaufspreis anderer vergleichbarer Immobilien. Vergleichskriterien sind beispielsweise Baujahr, Adresse, Wohnfläche sowie andere wertbildende Faktoren. Auch Besonderheiten des Grundstückes oder der Immobilie sollen Beachtung finden.
Ertragswertverfahren: Die Bewertung von Geschäftsgrundstücken und Mietwohngrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken erfolgt durch das Ertragswertverfahren. Dabei wird der Wert anhand des Gebäudeertragswerts und Bodenwerts ermittelt. Der Ertragswert wird aus den künftig zu erwartenden Einnahmen berechnet. Anschließend werden davon die typisierten Bewirtschaftungskosten abgezogen. Auch wird die Verzinsung von Grund und Boden bei der Feststellung des Ertragswertes berücksichtigt. Der Bodenwert setzt sich aus dem sog. Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks zusammen. Dadurch kann der konkrete Betrag für den Wert von Grund und Boden ermittelt werden. Bei dem Ertragswertverfahren werden ferner auch Besonderheiten des Grundstückes sowie das Alter der Immobilie miteinbezogen. Es ist festzuhalten, dass das Ertragswertverfahren ein komplexes Verfahren ist, sodass sich eine Überprüfung oftmals lohnt.
Sachwertverfahren: Dieses Verfahren findet dann Anwendung, wenn weder ein Vergleichswert ermittelt werden kann noch eine übliche Miete vorliegt. Kurz gesagt, wenn das Vergleichswert- und Ertragswertverfahren nicht anwendbar sind, wird der Wert anhand des Sachwertverfahrens ermittelt. Dabei setzt sich der Sachwert zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes. Der Gebäudesachwert wird aus der Grundfläche mal den sog. Normalherstellungskosten eines Gebäudes berechnet. Hiervon wird noch die Alterswertminderung abgezogen. Der Gebäudesachwert wird anschließend mit dem sog. Sachwertfaktor multipliziert. In der Praxis führt das Sachwertverfahren häufig zu einer steuerlichen Überbewertung, sodass sich auch hier eine Überprüfung lohnt.
Was kann ich machen, wenn ein falscher Wert ermittelt wurde?
Wenn Ihnen der ermittelte Wert vom Finanzamt unverständlich ist, kann ein Sachverständigengutachten hilfreich sein. Dies kommt vor allem dann in Betracht, wenn ein besonders hoher Wert ermittelt wurde. Dabei muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten und beeidigten Gutachter angefertigt werden. Zu beachten ist, dass die Kosten für das Gutachten vom Steuerpflichtigen selbst zu tragen sind. Daher sollte zuvor eine Abwägung erfolgen, ob ein Gutachten im konkreten Fall sinnvoll ist. Hierbei ist es empfehlenswert, sich professionell beraten zu lassen.
Niedrigerer Verkaufswert
Ein niedrigerer Verkaufswert kann zur Wertermittlung einer Immobilie dann herangezogen werden, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres nach der Schenkung oder Erbschaft veräußert wird. Ist der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie niedriger als der vom Finanzwert ermittelte Wert, wird für Berechnung der Steuern der Verkaufswert herangezogen.
Vermietung der Immobilie zu Wohnzwecken
Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, erfolgt ein Wertabschlag von 10 %. Das heißt, dass das Grundstück nur mit 90 % seines Wertes anzusetzen ist. Dafür muss die Immobilie zum einen in einem Mitgliedsstaat der EU oder EWR liegen und zum anderen nicht Teil eines Betriebsvermögens bzw. eines land- und forstwirtschaftlichen Vermögens sein.
Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes
Wenn Ihnen eine Immobilie vererbt oder geschenkt wurde, ist es hilfreich, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Insbesondere, wenn die Festsetzung des Wertes der Immobilie vom Finanzamt falsch oder unverständlich ist, sollten Sie einen Rechtsanwalt kontaktieren. Dieser kann für Sie, wenn nötig, Einspruch einlegen. Herr Rechtsanwalt Fathieh berät Sie kompetent und professionell.
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